Domínguez Lobato Abogados Bufete de abogados en Jerez de la Frontera, Sanlúcar de Barrameda y Madrid
LA CASA QUE FUE DE LOS DOS
Qué dice la ley, qué pasa con la hipoteca y cuánto se paga de impuestos en Andalucía: una guía práctica para quien quiere conservar la vivienda.
La escena se repite en el despacho casi con las mismas palabras.
«La casa la compramos a medias. Ya no estamos juntos, y yo quiero quedarme con ella. ¿Puedo comprarle su parte?».
Detrás de la pregunta suele haber algo más que un inmueble: el colegio de los hijos, el barrio, los años de hipoteca pagados. Y casi siempre una duda concreta: qué pasa si la otra parte no quiere.
La respuesta corta es que sí se puede, pero no a cualquier precio ni de cualquier manera. Conviene saber desde el principio qué permite la ley, qué no permite y dónde suelen atascarse estas operaciones.
Nadie está obligado a seguir siendo copropietario
El punto de partida está en el artículo 400 del Código Civil:
«Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común».
Cuando una pareja compra una vivienda a medias y se separa, cualquiera de los dos puede poner fin a esa situación.
El problema es cómo se divide una casa. Una vivienda no se puede partir por la mitad sin destruir su valor, de modo que, a estos efectos, la jurisprudencia la considera una cosa indivisible. Para ese caso el artículo 404 ofrece dos salidas: o los copropietarios convienen en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, o se vende y se reparte el precio. Y el artículo 1062, aplicable por remisión del artículo 406, añade una regla decisiva: basta que uno solo pida la venta en pública subasta, con admisión de licitadores extraños, para que así se haga.
De ahí se sigue lo más importante que debe saber quien quiere quedarse la casa: no puede imponérselo a la otra parte. Si no hay acuerdo, el juez no adjudicará la vivienda a uno de los dos a cambio de dinero, sino que ordenará su venta.
El Tribunal Supremo lo ha recordado este mismo año, en su sentencia 164/2026, de 4 de febrero: ante la falta de acuerdo, es ajustada a derecho la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños, repartiendo el precio en proporción a las cuotas. Quedarse la vivienda es, por tanto, una cuestión de negociación. Todo lo demás sirve para negociar mejor.
Primero, comprobar que es de verdad un condominio
Antes de hablar de precios hay que mirar la escritura y la situación matrimonial. Si la pareja estaba casada en separación de bienes, o no estaba casada, o ya liquidó su sociedad de gananciales y se adjudicó la vivienda por mitades, estamos ante un condominio ordinario y lo que procede es extinguirlo.
Pero si estaban casados en gananciales y la sociedad no se ha liquidado, la vivienda no es todavía un bien «a medias» en sentido jurídico: forma parte de una masa común que hay que liquidar por su propio cauce. En ese caso el camino es la liquidación de la sociedad de gananciales, con su inventario y su adjudicación. Confundir una figura con la otra es uno de los errores más frecuentes, y cuesta tiempo y dinero.
El camino corto: el acuerdo ante notario
Cuando las dos partes están de acuerdo, la operación es sencilla: se otorga una escritura de extinción de condominio en la que la vivienda se adjudica a uno de los copropietarios, que compensa al otro con el valor de su mitad. Se inscribe en el Registro de la Propiedad y la comunidad desaparece.
Lo que hay que negociar es, sobre todo, el precio. Para fijarlo conviene partir de una valoración defendible, una tasación o un informe de mercado, y no de la cifra que cada uno tiene en la cabeza. Y hay partidas que pueden ajustarlo: las cuotas de hipoteca que uno ha pagado en solitario desde la separación, los gastos de comunidad o el IBI asumidos por uno solo, o el uso exclusivo que uno de los dos ha tenido de la vivienda.
Si el divorcio todavía no está cerrado, la adjudicación puede incluirse en el convenio regulador. Y aunque no haya acuerdo, la Ley de Enjuiciamiento Civil permite que, en el propio procedimiento de separación o divorcio, cualquiera de los cónyuges ejercite a la vez la acción de división de los bienes que tengan en comunidad ordinaria (artículo 437.4.4.ª LEC). Se evita así un segundo pleito.
La hipoteca: el verdadero nudo
En la mayoría de los casos la vivienda tiene una hipoteca firmada por los dos. Y aquí está el obstáculo que más operaciones paraliza. Que uno de los dos deje de ser propietario no significa que deje de ser deudor: frente al banco, seguirá obligado mientras la entidad no lo libere.
El Código Civil es claro: la sustitución de un deudor por otro «puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor» (artículo 1205). Por eso, quien quiere quedarse la casa necesita que el banco acepte que asuma él solo la deuda, o bien refinanciarla con otra entidad. Ningún abogado prudente aconsejará a la otra parte firmar la extinción del condominio si sigue respondiendo de un préstamo sobre una casa que ya no es suya.
La recomendación práctica es invertir el orden habitual: antes de cerrar el precio con la expareja, hablar con el banco y conseguir por escrito su conformidad o una oferta de financiación. Con esa carta en la mano, la negociación cambia por completo.
¿Y si uno de los dos tiene atribuido el uso de la vivienda?
Si hay hijos menores, es frecuente que la sentencia de divorcio haya atribuido el uso de la vivienda familiar a uno de los progenitores (artículo 96 del Código Civil). Ese derecho de uso no impide dividir la casa, pero la acompaña: el Tribunal Supremo ha declarado que es oponible a terceros y se mantiene aunque la vivienda se adjudique en la subasta derivada de la acción de división (sentencia 78/2012, de 27 de febrero).
Esto tiene una lectura práctica. Una vivienda que sale a subasta con un derecho de uso vigente vale mucho menos para un tercero. Si quien tiene el uso es precisamente quien quiere quedarse la casa, su posición negociadora es fuerte: la alternativa a su oferta es una subasta en la que casi nadie pujará por una casa ocupada.
Si no hay acuerdo: el procedimiento
Cuando la negociación fracasa, queda la vía judicial, con una advertencia previa. Desde la Ley Orgánica 1/2025, para presentar la demanda hay que acreditar que antes se intentó un medio adecuado de solución de controversias: una mediación, una conciliación, una oferta vinculante confidencial o la negociación entre los abogados (artículo 5). No es un trámite vacío. Una oferta bien planteada por escrito sirve para negociar y, si no prospera, deja cumplido ese requisito.
Después se presenta la demanda de división de la cosa común, que por la cuantía, el valor del inmueble, se tramitará normalmente por juicio ordinario. El desenlace previsible, si nadie cede, es la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños. Quien quería quedarse la casa puede pujar en ella como cualquier otro, pero ya en competencia y sin la seguridad del acuerdo. Y hay un matiz que conviene conocer: en esa misma sentencia 164/2026, el Supremo ordenó la subasta «previo ofrecimiento a cualquiera de las partes para que pueda adquirirlo por su valor». Antes de llegar a la puja, quien quiere quedarse la casa puede tener todavía la ocasión de adquirirla pagando su valor.
Cuánto se paga de impuestos en Andalucía
Es la pregunta que más inquieta, y la respuesta es mejor de lo que muchos temen.
La extinción del condominio sobre una vivienda indivisible, adjudicada a uno de los copropietarios a cambio de dinero, no tributa como una compraventa por el impuesto de transmisiones patrimoniales, que en Andalucía es del 7 %. La ley excluye de ese gravamen los excesos de adjudicación que resultan de aplicar el artículo 1062 del Código Civil (artículo 7.2.B del texto refundido del impuesto). Además, el Reglamento del impuesto excluye expresamente los excesos de adjudicación que sean consecuencia necesaria de adjudicar a uno de los cónyuges la vivienda habitual al disolverse el matrimonio (artículo 32.3), como ha confirmado el Tribunal Supremo en su sentencia 963/2022, de 12 de julio.
Lo que sí se paga es el impuesto de actos jurídicos documentados por la escritura, que en Andalucía es del 1,2 % (artículo 49 de la Ley 5/2021). Y aquí hay una precisión importante: la base no es el valor de toda la vivienda, sino solo el de la parte que se adquiere. Lo resolvió el Tribunal Supremo en su sentencia 77/2020, de 27 de enero, precisamente en un recurso de la Junta de Andalucía. En una vivienda valorada en 180.000 euros, quien compra la mitad de su expareja tributa sobre 90.000: unos 1.080 euros.
En el IRPF, la división de la cosa común no genera ganancia ni pérdida patrimonial (artículo 33.2 de la Ley del IRPF), siempre que se respeten las cuotas. A cambio, no se actualizan los valores: quien se queda la casa conserva como valor de adquisición el que tenía, lo que importará el día que la venda.
En cuanto a la plusvalía municipal, la ley excluye las transmisiones de inmuebles entre cónyuges, o a favor de los hijos, en cumplimiento de sentencias de nulidad, separación o divorcio, sea cual sea el régimen económico (artículo 104.3 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). Fuera de ese marco conviene confirmar el criterio del ayuntamiento.
A todo ello se suman los gastos de notaría y registro y, en su caso, los de la operación hipotecaria. Quién paga cada uno es también materia de negociación.
Lo que conviene llevar a la primera consulta
Para que la primera reunión sirva de verdad, estos documentos ahorran semanas:
- La escritura de compra y una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
- La sentencia de divorcio y el convenio regulador, si existen.
- El certificado de deuda pendiente de la hipoteca y los justificantes de quién ha pagado las cuotas desde la separación.
- Los recibos del IBI y de la comunidad, y una tasación si se tiene.
- Y, si se quiere asumir la hipoteca en solitario, la documentación económica que pedirá el banco: nóminas, última declaración de la renta y vida laboral.
Resumen
La casa que fue de los dos puede seguir siendo de uno. La ley no lo impide; lo único que no permite es imponérselo al otro. Por eso el éxito de estas operaciones se decide antes de llegar al notario: con un precio razonado, con el banco de acuerdo y con una oferta por escrito que deje claro que la alternativa, la subasta, no le conviene a nadie.
Fdo.: Domínguez-Lobato, Eduardo
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