Nuevos decretos de vivienda 2026: qué cambia para propietarios e inquilinos

Los Reales Decretos-leyes 28 y 29/2026 reescriben la duración del alquiler, el desahucio del arrendatario vulnerable y el negocio de los fondos. Guía jurídica para quien alquila, para quien vive de alquiler y para quien compra carteras.

Vivir de alquiler es vivir en la casa de los otros. Alquilar una vivienda es confiar la propia a un extraño. Entre esas dos frases cabe todo el Derecho arrendaticio, y también toda la tensión social de este otoño de 2026. En un solo Consejo de Ministros, el del 6 de octubre, el Gobierno ha aprobado dos normas de urgencia que alteran el equilibrio entre ambas partes como no se veía desde que el llamado decreto Boyer (Real Decreto-ley 2/1985) suprimió la prórroga forzosa:

• el contrato de alquiler deja de tener fecha natural de caducidad;
• el desahucio del inquilino vulnerable pasa a depender de la Administración, y
• los compradores de carteras de deuda ven limitado su modelo de negocio hasta 2030.

Conviene leerlas con calma, porque no todo está en vigor, no todo afecta a todos y, sobre todo, nada de ello está todavía consolidado.

Primero, la naturaleza de las normas: reales decretos-leyes, no reales decretos legislativos

La precisión no es un tecnicismo. Un real decreto legislativo es un texto que el Gobierno dicta por delegación previa de las Cortes (artículo 82 de la Constitución): las Cámaras fijan el encargo y el Gobierno lo ejecuta. Un real decreto-ley es otra cosa: una norma con fuerza de ley que el Gobierno aprueba por sí solo «en caso de extraordinaria y urgente necesidad» y que, conforme al artículo 86.2 de la Constitución, debe ser sometida al Congreso en los treinta días siguientes a su promulgación. Si no se convalida, decae.

Los dos textos que nos ocupan son reales decretos-leyes, ambos de 6 de octubre de 2026 y publicados en el BOE del día 7:

• El Real Decreto-ley 29/2026, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. Es el texto largo: alquiler temporal y por habitaciones, desahucios, fondos, fiscalidad, parque público. Está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, salvo algunas medidas fiscales que tienen fecha propia.
• El Real Decreto-ley 28/2026, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Es breve y modifica un solo precepto, el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero su alcance es enorme. Entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026.

Su contexto es insólito, y lo cuenta la propia exposición de motivos del Real Decreto-ley 28/2026. Los dos decretos anteriores de contenido equivalente, los Reales Decretos-leyes 26 y 27/2026, no superaron la votación de convalidación en el Congreso y quedaron derogados. Siguieron manifestaciones en varias ciudades y, el 5 de octubre, un Consejo de Ministros extraordinario acordó disolver las Cortes y convocar elecciones. Al día siguiente, el Gobierno volvió a aprobar las mismas medidas, con ajustes, en estos dos nuevos textos.

Con las Cámaras disueltas, la convalidación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso (artículo 78.2 de la Constitución). Las consecuencias prácticas son dos y conviene retenerlas. La primera: si la Diputación Permanente no convalida el Real Decreto-ley 29/2026, sus medidas decaerán, aunque lo hecho durante su vigencia conservará en principio sus efectos. La segunda, más sutil: el Real Decreto-ley 28/2026 tiene fijada su entrada en vigor después de que venza el plazo de treinta días para convalidarlo. Si no se convalida, no llegará a aplicarse nunca.

El nuevo artículo 10 de la LAU: el contrato que se renueva solo

Hasta ahora, el alquiler de vivienda habitual tenía un horizonte conocido. Un plazo mínimo de cinco años, o siete si el arrendador era persona jurídica, seguido de hasta tres prórrogas anuales. Agotados esos ocho o diez años, el contrato terminaba o entraba en la tácita reconducción del Código Civil, mes a mes o año a año, y el propietario recuperaba su libertad.

El Real Decreto-ley 28/2026 cambia la regla. Llegado el vencimiento, y transcurridos al menos esos cinco o siete años, el contrato se prorroga tácita y obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, salvo que alguna de las partes comunique su voluntad de no prorrogarlo. El arrendador debe hacerlo con seis meses de antelación (antes eran cuatro). El arrendatario, con dos.

La novedad decisiva no es esa. Es que el arrendador que comunica válidamente la no prórroga queda obligado a indemnizar al inquilino. La cuantía es la mayor de estas dos cifras:

• doce mensualidades, calculadas conforme al valor superior del rango que el sistema estatal de referencia de precios de alquiler asigne a esa vivienda; o
• una mensualidad, calculada del mismo modo, por cada año que el inquilino haya residido en ella, con prorrateo de meses y días.

Si el sistema estatal no ofrece un valor individualizado para la vivienda, se toma como base la renta vigente en la fecha de la comunicación. La indemnización se paga al entregar las llaves, y quien compre la vivienda arrendada y se subrogue en el contrato hereda la obligación.

Cuándo no hay indemnización

El nuevo apartado 2 del artículo 10 enumera los casos en que la indemnización no procede. Deben constar de forma expresa, detallada y por escrito en el propio preaviso, de modo que un preaviso genérico pierde la excepción:

1. Necesidad del arrendador persona física, para destinar la vivienda a residencia permanente propia, de familiares hasta el segundo grado de consanguinidad o por adopción, o del cónyuge tras sentencia firme de separación, divorcio o nulidad. Si en tres meses desde la entrega la vivienda no se ocupa por esas personas, salvo fuerza mayor, la indemnización renace.
2. Falta de residencia efectiva del inquilino: más de seis meses fuera de la vivienda en los doce anteriores al preaviso, salvo causa justificada (salud, trabajo, estudios, cuidado de familiares) o que sigan viviendo en ella su cónyuge o hijos dependientes.
3. Otra vivienda disponible del inquilino en el mismo municipio, en propiedad o con derecho de uso, que pueda ocupar.
4. Nuevo contrato firmado entre las partes.
5. Rechazo por el inquilino de una oferta fehaciente de nuevo contrato, siempre que la oferta garantice otros cinco o siete años y una renta ajustada a las reglas de contención del artículo 17.6 de la LAU, incluso fuera de zona tensionada.

Dos cautelas más cierran el sistema. Si, tras anunciar la no prórroga, las partes acuerdan finalmente prorrogar, esa prórroga no podrá ser inferior a cinco o siete años. Y son nulas las cláusulas de los acuerdos de prórroga que empeoren las condiciones del contrato original para el inquilino.

Contratos ya firmados: el régimen transitorio

El nuevo artículo 10 se aplica a los contratos vigentes, pero solo a los vencimientos posteriores al 15 de noviembre de 2026. La disposición transitoria única fija las piezas que más preguntas van a generar en los despachos:

• Las comunicaciones de no prórroga enviadas válidamente antes del 7 de octubre de 2026 (fecha de publicación) conservan su eficacia y no generan indemnización, aunque después se aplique al contrato alguna prórroga extraordinaria.
• Las enviadas después del 7 de octubre quedan sujetas al nuevo régimen. No hay ventana para anticiparse: el decreto lo dice expresamente para evitar preavisos de última hora.
• Si al entrar en vigor faltan menos de seis meses para el vencimiento, el arrendador puede preavisar con cuatro.
• Los contratos que ya estén en las prórrogas anuales del régimen anterior terminan ese periodo con las reglas antiguas y, a su término, pasan al nuevo.
• Los contratos en tácita reconducción se incorporan al nuevo artículo 10 en su primer vencimiento posterior al 15 de noviembre, y para el cómputo de los cinco o siete años mínimos se suma el tiempo del contrato original y el de la reconducción.

Lo que ya está en vigor: el Real Decreto-ley 29/2026 y el contrato de alquiler

El fin del alquiler de temporada como vía de escape

El alquiler de temporada había sido el refugio de muchos propietarios frente a la rigidez del arrendamiento de vivienda habitual. El decreto lo acota. Ahora se denomina arrendamiento de vivienda temporal y exige que el inquilino esté desplazado de su domicilio habitual por una causa real y acreditable, expresada en el contrato. La carga de probarla recae en el arrendador. Si falta, el contrato se considera desde su firma arrendamiento de vivienda habitual.

Su duración debe superar treinta y un días y, como regla, no exceder de doce meses. Si los supera sin justificación, o si se encadenan más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el primero se considera vivienda habitual, con plazo mínimo y prórrogas incluidos. Además, las rentas de contratos temporales sucesivos sobre una misma vivienda no pueden subir más que el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV).

Habitaciones

El alquiler por habitaciones entra de lleno en la ley. La suma de las rentas de las habitaciones alquiladas a la vez no puede superar la renta del contrato de la vivienda completa, y en zona tensionada debe respetar además los topes del artículo 17.

Prórroga extraordinaria y congelación de subidas

Mientras llega, o no, el nuevo artículo 10, el Real Decreto-ley 29/2026 tiende un puente. Los contratos vigentes cuyo plazo mínimo termine antes del 31 de diciembre de 2028, o que agoten sus prórrogas o su tácita reconducción, pueden prorrogarse a petición del inquilino hasta dos años más, por anualidades y en las mismas condiciones, siempre que esté al corriente de pago y lo haya estado los ocho meses anteriores. El arrendador solo puede negarse si hay otro acuerdo, si se firma un contrato nuevo (lo que incluye renovar con una renta al menos un 5 % inferior) o si necesita la vivienda conforme al artículo 9.3 de la LAU. Esto último es posible aunque esa facultad no figurase en el contrato, siempre que la necesidad sea real y acreditada. El Real Decreto-ley 28/2026 coordina ambas piezas: cuando proceda la nueva prórroga quinquenal, no se aplica este puente.

En cuanto a la renta, hasta el 31 de diciembre de 2027 la actualización anual queda limitada. Si la renta ya supera el límite del sistema estatal de índices de referencia, no cabe subida alguna. En los demás casos, regirá lo que las partes pacten de nuevo y, a falta de pacto, la subida no podrá superar el 2 %. Además, con carácter permanente y ya en vigor, el nuevo artículo 18.1 de la LAU fija dos reglas: sin pacto expreso no hay actualización, y la actualización nunca puede exceder del IRAV.

Gastos, garantías, reparaciones y entrega

El decreto refuerza varias obligaciones del arrendador:

• Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no pueden repercutirse al inquilino, ni directa ni indirectamente, bajo ninguna denominación. Tampoco los tributos asociados a la vivienda, como el IBI, salvo que el inquilino sea el obligado tributario.
• En los contratos de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, la garantía adicional a la fianza no puede exceder de dos mensualidades (una en el alquiler temporal), y no puede exigirse al inquilino la contratación de un seguro de impago.
• Reparaciones: si hay desperfectos que afecten a la habitabilidad, seguridad o salubridad, el inquilino puede requerir por escrito la reparación con un presupuesto razonable. El arrendador tiene quince días naturales para aceptarlo, proponer otra solución o reparar. Si calla o se niega sin justificación, el inquilino puede ejecutar la obra y descontarla de las rentas futuras.
• Al terminar el contrato, ambas partes deben firmar un documento de finalización con el estado de la vivienda. Si no se firma, o si no recoge desperfectos, se presume que la vivienda se entregó en buen estado. Para el propietario, ese papel es el que sostiene la retención de la fianza.
• En caso de venta, el derecho de tanteo y retracto del inquilino se mantiene aunque la vivienda se venda en bloque con otras, siempre que sea jurídicamente individualizable. El precio que se le impute deberá justificarse con criterios objetivos, preferentemente el valor de referencia catastral, y el inquilino no puede renunciar a este derecho en el contrato.

Desahucios: el vulnerable, la Administración y el pequeño propietario

Es la parte más sensible del paquete, y la que más preocupa a los arrendadores que también viven en la estrechez.

El artículo 2 del Real Decreto-ley 29/2026 establece, hasta el 31 de diciembre de 2030, dos regímenes de suspensión cuando el inquilino es vulnerable y carece de alternativa habitacional:

• Si el demandante es una entidad dedicada a comprar inmuebles o carteras de préstamos impagados muy por debajo de su valor (los llamados fondos buitre), el juez suspende el proceso por auto, aunque ya se haya dictado sentencia o acordado el lanzamiento, siempre que este no se haya ejecutado, y sin compensación para el demandante.
• Para los demás demandantes, el juez pide a la Administración autonómica competente que ofrezca recursos. Si no los tiene, suspende el proceso, con revisión cada doce meses y un máximo de tres años. Si el demandante es persona física, o persona jurídica dedicada al alquiler asequible o social, la Administración le compensará la renta dejada de percibir, los suministros impagados y las costas, sin lucro cesante ni daño moral. La suspensión no exime al inquilino de seguir debiendo la renta.

Hay una salvaguarda que el pequeño propietario debe conocer. La suspensión no procede cuando el juez aprecie que debe prevalecer la vulnerabilidad económica o habitacional del propio arrendador, salvo que sea persona jurídica o gran tenedor. Y el decreto añade que la vulnerabilidad del inquilino no prevalecerá cuando el demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas.

La segunda pieza es estructural y se incorpora a la Ley de Enjuiciamiento Civil (nuevo artículo 22.6): la enervación extraordinaria. En el desahucio por falta de pago contra un inquilino en situación de vulnerabilidad económica, la Administración competente dispone de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional o pagar o consignar toda la deuda y las costas. Mientras tanto, el procedimiento queda suspendido. Si paga, la acción se enerva y el contrato sigue. Si no hace ni una cosa ni otra, la Administración queda subrogada automáticamente en la posición deudora del inquilino, no hay lanzamiento y el contrato continúa hasta su expiración mientras dure la vulnerabilidad. Esta enervación no consume la ordinaria del artículo 22.4. El Estado compensará a las comunidades autónomas por su coste.

Para el pequeño propietario, la lectura es ambivalente. Pierde el control sobre los tiempos del desahucio. A cambio, tiene un deudor nuevo y, en teoría, solvente: la propia Administración. Cuánto tarde en cobrarle será la prueba de fuego del sistema. Ambas medidas se aplican también a los procedimientos en curso en los que aún no se haya producido el lanzamiento.

Fondos, grandes tenedores y compradores de carteras

El decreto apunta expresamente al modelo de negocio de la compra de vivienda o de deuda hipotecaria con descuento:

• Prohibición temporal de compras con descuento. Hasta el 31 de diciembre de 2030, las entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos impagados muy por debajo de su valor, y las personas jurídicas que sean grandes tenedores (o sociedades de su grupo), no pueden adquirir viviendas gratis o por menos del 70 % de su valor de mercado, acreditado por tasación independiente. Hay excepciones para destinos sociales y para quienes se adhieran a un futuro Código de Buenas Prácticas, que todavía no existe. Las escrituras otorgadas antes de la entrada en vigor quedan a salvo.
• Nuevo concepto de gran tenedor. Es la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² de ese uso, sin contar garajes ni trasteros. Las comunidades autónomas pueden rebajarlo a cinco inmuebles en zonas tensionadas. La condición se acredita con certificación del Registro de la Propiedad, y cada unidad de un edificio cuenta por separado aunque no haya división horizontal inscrita. En la demanda de ejecución hipotecaria habrá que declarar si se es gran tenedor y, si se niega, aportar la certificación registral.
• Cesión de préstamos hipotecarios. La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario incorpora un artículo 25 bis, aplicable a las cesiones posteriores al 8 de octubre aunque el préstamo sea anterior. Quien compra un crédito sigue sujeto a las mismas excepciones y defensas que el banco original, incluida la compensación, y a los códigos de buenas prácticas que este hubiera suscrito. Además, queda prohibido ceder préstamos vencidos de deudores acogidos al Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 6/2012. Si el deudor acredita en seis meses que reunía los requisitos para acogerse, el cedente debe recomprar el préstamo por el mismo precio.
• SOCIMI. El gravamen especial sobre beneficios no distribuidos sube del 15 al 25 % cuando proceden del alquiler residencial. Se reduce a la mitad, o desaparece si se reinvierte, cuando más del 80 % del parque se destina a alquiler asequible, con un 60 % transitorio para 2026 y un 70 % para 2027.

La parte fiscal: incentivos para el que contiene la renta y recargos para el que la vacía

Para el arrendador persona física que no sea gran tenedor, el decreto reescribe las reducciones del IRPF sobre el rendimiento neto del alquiler (artículo 23.2 de la Ley del IRPF). La lógica es premiar la contención. Firmar un contrato nuevo bajando la renta más de un 5 % puede dar derecho hasta a un 100 % de reducción. Mantenerla, al 50 %. Subirla, entre el 40 % y el 15 %, según la cuantía de la subida. Alquilar por primera vez por debajo del índice de referencia, al 100 %. Alquilar a una Administración o entidad sin ánimo de lucro para alquiler social, al 70 %. Una vivienda rehabilitada en los dos años anteriores, al 60 %. Durante la nueva prórroga tácita, con renta dentro del índice, al 80 %. La reducción solo se aplica si el rendimiento se declaró correctamente antes de cualquier comprobación de Hacienda.

Para el inquilino se crea una deducción estatal del 10 % de lo pagado por el alquiler de la vivienda habitual, para bases imponibles inferiores a 33.007,20 euros, con una base máxima de 11.630 euros anuales que se reduce progresivamente a partir de 23.007,20. Exige no ser titular de otra vivienda a menos de cincuenta kilómetros.

En el otro extremo, los ayuntamientos podrán imponer recargos en el IBI a las viviendas vacías sin causa justificada durante más de dos años, que pueden llegar al 150 % de la cuota en los casos más intensos, y a las viviendas turísticas situadas en municipios de zona tensionada, del 50 % al 150 % según el número de inmuebles del titular. Desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler de viviendas amuebladas por treinta noches o menos tributará al 10 % de IVA, salvo que se trate de la residencia habitual del arrendador. En la misma fecha cambian los coeficientes de la plusvalía municipal.

Lectura crítica: lo que dirán los tribunales

Ninguna de estas medidas ha pasado todavía por un tribunal, y algunas lo harán. Conviene anticipar el debate, con argumentos de ambos lados.

El instrumento. El artículo 86.1 de la Constitución prohíbe que un decreto-ley «afecte» a los derechos del Título I, entre ellos la propiedad (artículo 33). Desde la STC 111/1983, de 2 de diciembre (caso Rumasa), el Tribunal Constitucional no lee esa prohibición en términos absolutos. Lo que el decreto-ley no puede hacer es regular el régimen general del derecho ni ir contra su contenido o elementos esenciales. El precedente más próximo es la STC 93/2015, de 14 de mayo, que anuló por este motivo el «deber de destinar de forma efectiva» la vivienda a uso habitacional que un decreto-ley andaluz había impuesto a los propietarios. El Gobierno se defiende en la propia exposición de motivos: la duración y las prórrogas son régimen obligacional del contrato, no estatuto de la propiedad, y cita en su apoyo la STC 79/2024. Invoca además la STC 89/1994, de 17 de marzo, que declaró conforme a la Constitución la prórroga forzosa del artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. El contraargumento es evidente: aquella prórroga venía de una ley, no de un decreto de urgencia. Y una indemnización obligatoria por recuperar lo propio al vencimiento del plazo pactado se parece mucho a una delimitación del contenido del dominio.

La seguridad jurídica. En apenas unos días se han sucedido tres regímenes distintos: los decretos derogados, el vacío entre la derogación y la nueva publicación, y los nuevos textos. A ello se suma la incógnita de la convalidación por una Diputación Permanente. El propio artículo 9.3 de la Constitución, que el Real Decreto-ley 28/2026 invoca para justificar su régimen transitorio, es el que más se resiente.

La oferta. El Gobierno sostiene, con el ejemplo de Alemania, Francia y los Países Bajos, que la estabilidad del contrato no reduce el mercado de alquiler, sino que lo ordena. Los representantes de la propiedad replican que cada carga añadida empuja viviendas hacia la venta, el uso propio o el cierre, justo cuando el Banco de España estima un déficit de unas 750.000 viviendas, una cifra que el Real Decreto-ley 29/2026 hace suya. Ambos argumentos tienen apoyo empírico parcial, y la experiencia de 2019 admite las dos lecturas.

La eficacia. Buena parte del sistema de protección del vulnerable descansa sobre la capacidad de las comunidades autónomas para ofrecer alternativa habitacional o pagar en dos meses. Allí donde no la tengan, la subrogación automática convertirá a la Administración en el mayor inquilino moroso del país, y al propietario en su acreedor.

Qué hacer ahora, según el lugar que ocupe

Si es usted pequeño propietario. No envíe un preaviso de no prórroga sin asesoramiento. Desde el 7 de octubre, cualquier comunicación queda sujeta al nuevo régimen y, si no expresa por escrito y en detalle la causa que excluye la indemnización, puede costarle doce mensualidades o más. Revise también si su contrato encaja de verdad en el alquiler temporal, si los gastos que repercute son repercutibles y si conserva prueba del estado de la vivienda. Compruebe si es titular de dos o menos viviendas: le protege frente a la suspensión del desahucio.

Si es usted inquilino en situación de vulnerabilidad. Obtenga cuanto antes el informe de los servicios sociales: es la llave de casi todas las protecciones, desde la prórroga extraordinaria hasta la suspensión del lanzamiento y la enervación por la Administración. Y siga pagando la renta en la medida de sus posibilidades. La prórroga extraordinaria de dos años exige estar al corriente durante los ocho meses anteriores.

Si es usted inquilino sin especiales dificultades. Compruebe cuándo vence su contrato o su prórroga, solicite por escrito la prórroga extraordinaria si le conviene y no acepte subidas superiores al 2 % sin pacto expreso hasta finales de 2027.

Si representa a un fondo, una SOCIMI o un gran tenedor. Revise sus operaciones en curso a la luz del umbral del 70 %, la nueva definición registral de gran tenedor, el régimen de cesión de créditos y el gravamen especial. Y prepare la defensa constitucional, si procede, con la mirada puesta en la STC 93/2015.

Para todos. Nada de lo anterior está consolidado hasta que la Diputación Permanente se pronuncie. Las decisiones de hoy deben tomarse sabiendo que el marco puede cambiar en cuestión de semanas, en cualquiera de los dos sentidos.

La casa de los otros

El alquiler siempre ha sido un pacto entre dos necesidades: la de quien necesita un techo y la de quien necesita que su patrimonio rinda o le sea devuelto. Durante treinta años la ley ha movido el fiel de esa balanza una y otra vez, en una dirección y en la contraria. Estos dos decretos lo desplazan con fuerza hacia el inquilino y cargan sobre la Administración, por primera vez de forma expresa, la obligación de no dejar a nadie en la calle.

Quien vive en la casa de los otros gana estabilidad. Quien presta su casa a otro asume, a cambio, un compromiso más largo y más caro. Si es justo o no lo dirán las urnas, la Diputación Permanente y, con el tiempo, el Tribunal Constitucional. Lo que corresponde al abogado es más modesto y más urgente: que cada una de las partes sepa, antes de firmar o de preavisar, qué derecho tiene y cuánto le puede costar.

Fdo.: Domínguez-Lobato, Eduardo

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