Cuando el Estado entra en el contrato de alquiler

Lo que hablamos en Radio Esquina sobre los decretos de vivienda: quién los aprueba sin Congreso, quién gana con ellos, quién paga el desahucio y dónde está la verdadera solución.

El viernes 9 de octubre volví a los micrófonos de Radio Esquina. Y Juan José, director del programa, abrió con una imagen que resume el asunto mejor que cualquier exposición de motivos:

En un alquiler hay un propietario que tiene una casa y un inquilino que necesita un lugar donde vivir; entre ambos, un contrato, un precio, unos derechos y unas obligaciones. Pero cada vez aparece con más fuerza un tercer protagonista, el Estado.

Y la pregunta que planteó, y que dio sentido a toda la conversación, fue esta:

¿Hasta dónde puede intervenir el Estado en un contrato entre particulares?

Lo que sigue es un resumen ordenado de lo que dijimos, con algunas precisiones que en la radio, por el ritmo de la conversación, no siempre caben. Al final de cada bloque está el fragmento del programa en vídeo.

Un decreto-ley sin Congreso: el médico de guardia

Lo primero que sorprende al ciudadano es el procedimiento. Un real decreto-ley lo aprueba el Consejo de Ministros, se publica en el BOE y entra en vigor; pero después tiene que convalidarlo el Congreso en los treinta días siguientes a su promulgación (artículo 86 de la Constitución). Los dos decretos anteriores, el 26 y el 27/2026, no superaron esa votación y quedaron derogados. El Gobierno volvió a aprobarlos con ajustes y con la numeración cruzada: el contenido del 26 está ahora en el 29, y el del 27, en el 28.

Con las Cortes disueltas por la convocatoria de elecciones, la convalidación corresponde a la Diputación Permanente. En antena la describí como el médico de guardia del Parlamento: un órgano reducido, con una composición política parecida a la del Congreso, que mantiene sus funciones esenciales mientras la Cámara no existe. Si convalida los decretos, quedan en vigor aunque no haya pleno. Y lo previsible, después, son las cuestiones y los recursos de inconstitucionalidad, porque estas normas tocan elementos sustanciales de la vida de los ciudadanos, y el decreto-ley tiene límites precisamente en ese terreno.

Lo dije en el programa y lo mantengo: más allá de lo que cada uno piense, estamos ante una operación jurídica, procesal y política muy bien armada, y deshacerla no será fácil.

El inquilino de buena fe y el arrendador de buena fe

El Código Civil habla constantemente de la buena fe, y la ley de segunda oportunidad la exige al deudor que quiere ser exonerado. La pregunta que planteé es en qué situaciones estos decretos protegen al inquilino de buena fe, que por supuesto hay que proteger, y qué ocurre con el arrendador de buena fe, que también existe y que es, de hecho, la inmensa mayoría.

Porque cuando se habla de alquiler, casi todas las noticias apuntan a los fondos de inversión. Pero el propietario medio en España no es un fondo. Es una familia con un piso heredado o comprado con esfuerzo, que lo alquila para completar una pensión o pagar otra hipoteca.

¿Quién gana? Probablemente, los fondos

Esa es la paradoja que quise poner sobre la mesa. Si al pequeño propietario se le imponen prórrogas sucesivas de cinco años, una indemnización de al menos doce mensualidades si no renueva y la posibilidad de que el desahucio se paralice, muchos dirán lo mismo: quiero vender. Y el desahucio, no lo olvidemos, lo paga el propietario: demanda, abogado, procurador y, si hace falta, peritos.

¿Quién compra un piso con inquilino y con todos esos problemas? Quien tiene liquidez y capacidad para esperar. Puse un ejemplo de casa: un piso en Sanlúcar que vale entre 150.000 y 200.000 euros, alquilado y con un conflicto, recibe una oferta de 110.000. El propietario cansado acepta, coge su dinero y se va. El resultado sería el contrario del pretendido: más vivienda en manos de grandes inversores.

Conviene añadir un matiz que en la radio no dio tiempo a desarrollar. El Real Decreto-ley 29/2026 limita hasta 2030 que los fondos y los grandes tenedores societarios compren vivienda por menos del 70 % de su valor de mercado. Es una barrera real a la compra con gran descuento, pero no impide la compra a precio de saldo moderado, que es justo la que describía el ejemplo. Y lo mismo ocurre ya en las ejecuciones hipotecarias: casi siempre las inicia el banco, pero a mitad de procedimiento aparece una sucesión procesal y el acreedor pasa a ser un fondo que ha comprado la deuda.

Juan José planteó entonces la cuestión de fondo: la propiedad privada es tuya, la has pagado, no debes nada. ¿No es posible proteger a los inquilinos vulnerables sin trasladar al particular un problema que corresponde a la Administración?

La Administración, deudora: ¿y el propietario, cuándo cobra?

Ahí está el truco técnico, y conviene explicarlo bien. El decreto prevé dos mecanismos para el inquilino vulnerable sin alternativa habitacional. El primero, la suspensión del desahucio: si el demandante no es un fondo, el juez puede suspenderlo, con revisión anual, hasta un máximo de tres años, y la Administración compensará al propietario persona física. El segundo, la enervación extraordinaria: la Administración tiene dos meses para ofrecer una vivienda o pagar toda la deuda; si no hace ni una cosa ni otra, queda subrogada en la posición del inquilino. Subrogarse significa ocupar su lugar: asumir sus derechos y sus obligaciones.

Sobre el papel, el propietario tiene un deudor solvente. En la práctica, quienes litigamos contra la Administración sabemos lo que cuesta cobrarle. Los bienes públicos son, por regla general, inembargables: no se puede ejecutar a la Administración como se ejecuta a un particular. Si la Administración me debe 12.000 euros de rentas por resolución judicial, me pagará cuando tenga crédito presupuestario, y mientras tanto el contrato sigue, el inquilino sigue en la vivienda y yo sigo sin cobrar. El decreto prevé intereses de demora, sí, pero un derecho que no se puede ejecutar se parece demasiado a un papel mojado.

La excepción de la familia

Comentamos también la principal vía de salida que deja el nuevo artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: no hay indemnización si el propietario necesita la vivienda para sí o para un familiar hasta el segundo grado. Pero si a los tres meses ese familiar no la ha ocupado, la indemnización renace. Mi temor es práctico: que de pronto empiecen a aparecer familiares necesitados de vivienda. Porque, cuando una norma empuja a buscar la excepción, la excepción acaba convirtiéndose en la regla.

¿Resuelve esto el problema de la vivienda?

Juan José lo preguntó sin rodeos: ¿va a solucionar esto el problema real de la vivienda? Mi respuesta fue igual de directa: evidentemente, no. El problema de la vivienda en España es estructural, de oferta y demanda, y se resuelve construyendo.

Y para construir hace falta algo menos vistoso que un real decreto: que el urbanismo funcione. Que el Plan General de Ordenación Urbana responda a la realidad de cada municipio y que la gerencia de urbanismo resuelva en plazo. Puse el ejemplo que tenemos más cerca: no se entiende que, en la misma costa noroeste, a un lado de la linde se vean construcciones legalizadas en Chipiona y al otro lado, en Sanlúcar, construcciones sin legalizar. Si la gerencia municipal funciona, la oferta aumenta; y cuando aumenta la oferta, baja la tensión. Eso depende de nuestros representantes, y es a ellos a quienes hay que pedírselo.

La pregunta de un oyente: ¿expropiación encubierta?

Antes de despedirnos llegó la pregunta de un oyente: ¿pueden estos decretos ser una expropiación encubierta? Respondí que sí puede producirse, de hecho, una situación así, con muchos matices: un arrendador que se queda sin la posesión de su vivienda, sin poder recuperarla y sin cobrar. Jurídicamente no es una expropiación, que exige causa de utilidad pública o interés social y una indemnización (artículo 33.3 de la Constitución). Pero el debate constitucional de fondo, si un decreto-ley puede llegar tan lejos sobre el derecho de propiedad, es real, y lo analizo con más detalle en el artículo sobre los nuevos decretos de vivienda.

Hipocresía: un manto hermoso

En un momento del programa, Juan José me pidió que definiera una palabra que sobrevolaba toda la conversación: hipocresía. Le respondí que hipocresía es decir que sí, pero no; o que no, pero sí. Es tener un manto hermoso y estar podrido por dentro.

No lo dije pensando en nadie en particular, sino en un modo de legislar: el que presenta como solución lo que solo traslada el problema de sitio. El legislador está para resolver los problemas de los ciudadanos, no para repartirlos entre ellos. Y cuando el Estado entra en el contrato de alquiler, debería hacerlo para aportar lo que solo él puede aportar, vivienda y suelo, y no para cargar a uno de los contratantes con una obligación que es suya.

Fdo.: Domínguez-Lobato, Eduardo

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