Cómo afectará al mercado de los préstamos la nueva Ley de crédito inmobiliario?

Uno de los primeros textos que se va a aprobar en la presente legislatura va a ser la Ley de crédito inmobiliario que traspone la Directiva UE 2014/17 sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.

 

Un texto que, no podemos negarlo, también tiene incidencia por la conocida sentencia del TJUE de 21 de Diciembre de 2016 que  resolvió el tema de las cláusulas suelo y vino a dejar sin efecto la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de Mayo de 2013 por la que se fijó una retroactividad limitada a la devolución de cantidades a los consumidores que habían celebrado sus contratos con las entidades bancarias con ausencia de transparencia, constituyendo esta ausencia de información sobre lo que firmaban la clave para entender el alcance del problema generado últimamente entre entidades bancarias y consumidores por estar firmando éstos contratos de préstamo sin negociación individual, no probando la entidad bancaria que esta transparencia existió y sancionando, por ello, la doctrina jurisprudencial esta ausencia con la nulidad de las clausulas donde se reflejara esta falta de información, sin que el juez pudiera moderar el contenido de las mismas por esta declaración de abusividad.

Esta norma modifica puntualmente, aunque se mantiene la Ley 2/2009, de 31 de marzo, sobre “contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito” y hay que apuntar que para su tramitación el Consejo de Ministros de 17 de febrero de 2017 ha recibido un informe del Mº de Economía, sobre el Anteproyecto de Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario con los siguientes parámetros:

– Refuerza la protección al consumidor y la transparencia en los préstamos inmobiliarios;

– Se aprobará un modelo estándar de contrato para uso voluntario, que se desarrollará luego reglamentariamente;

– El prestatario dispondrá de información desglosada de todos los gastos asociados a la firma del contrato y se dispondrá de un modelo de contrato que las entidades y los consumidores podrán utilizar de forma voluntaria.

– Se refuerza el control de legalidad que ejercen notarios y registradores en la fase de contratación para un asesoramiento más amplio al consumidor.

¿A quién se aplica esta Ley?

A tenor del art. 2 esta ley será de aplicación a los contratos que celebren los prestatarios con personas físicas o jurídicas que de manera profesional realicen alguna de las actividades relacionadas con la contratación de préstamos.

Las pautas de conducta. En el texto que se propone se fijan pautas de conducta que han de seguirse en el proceso de elaboración, promoción, comercialización y contratación de préstamos inmobiliarios:

Así, el prestamista tendrá obligación de entregar al prestatario una ficha normalizada con todas las características del préstamo antes de contratarlo (Ficha Europea de Información Normalizada o FEIN), que tendrá carácter de oferta vinculante durante un plazo de 7 días.

Medidas de transparencia. Se fijan en el art. 5 de la Ley una serie de objetivos de medidas de normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios que el Ministro de Economía y Competitividad, con el fin de proteger los legítimos intereses de los prestatarios puede dictar.

Moneda del préstamo. (art. 10). Se regula por vez primera en nuestro ordenamiento jurídico el derecho del consumidor a convertir el préstamo denominado en moneda extranjera a la moneda en la que el prestatario reciba sus ingresos o la del Estado miembro en el que resida, como mecanismo de cobertura y protección frente al riesgo de cambio.

Intermediarios. (art. 14 a 31). Se regula la figura de los intermediarios de préstamos inmobiliarios, que pueden actuar el régimen de libre prestación de servicios en la UE.

Prestamistas inmobiliarios. (art. 32 y 33). La actividad de concesión o gestión de los préstamos determinados en el artículo 2.1 con carácter profesional o habitual sólo podrá realizarse por aquellos prestamistas inmobiliarios debidamente registrados conforme a la presente ley.

Forma y contenido de los contratos. (art. 12). Los contratos de préstamo regulados en esta ley se formalizarán por escrito o en formato electrónico o en otro soporte duradero y harán constar, además de los elementos  esenciales del contrato, los datos los elementos accesorios que por orden del Ministro de Economía y Competitividad se determinen.

Régimen sancionador. (arts. 34 a 37). Contempla el régimen sancionador por incumplimiento de las exigencias de la norma fijando qué infracciones son graves o muy graves y las sanciones aplicables por incumplir los presupuestos incluidos en la Ley.

Sobre la existencia de comisiones. En sintonía con la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 de Diciembre de 2015 el art. 5.2 señala que solo podrán percibirse comisiones o repercutirse gastos por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario o prestatario potencial y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse.

Intereses en los contratos de préstamo.

El art. 5.4 señala que el Ministerio de Economía y Competitividad podrá efectuar, por sí o a través del Banco de España, la publicación regular, con carácter oficial, de determinados índices o tipos de interés de referencia que puedan ser aplicados por los prestamistas a los préstamos a interés variable

Prohibiciones de prácticas de venta vinculada de préstamos. Se prohíben las ventas vinculadas, aunque se permiten las ventas combinadas, es decir, aquellas en las que se ofrece el préstamo por separado o en un paquete.

La debida formación de los empleados de banca.

Se recoge en el art. 6  el deber de formación y cualificación profesional de los empleados y de aquellas personas que intervengan en la concesión del préstamo, ya que se apunta que el personal al servicio del prestamista, intermediario de crédito o representante designado deberá reunir en todo momento los conocimientos y competencias necesarios sobre los productos que comercializan.

Notarios y registradores.

Fuera de entender que los notarios y registradores no tienen capacidad fiscalizadora se refuerza este papel de ambos del control de la legalidad, reforzándose este por ambos colectivos sobre el contenido del contrato, de manera que no se autorizará la escritura si el prestamista no acredita, en particular, que se ha entregado la información precontractual 7 días antes al prestatario.

Cancelación anticipada.

Se configura como un derecho “ex lege” del prestatario (y con derecho a devolución de excesos por seguros suscritos).

Limita las comisiones, de forma análoga a la actual (0,5% y 0,25% del importe amortizado anticipadamente).

Actividad de asesoramiento en préstamos inmobiliarios.

Resulta curiosa la mención que ofrece el art. 9 de la propuesta de ley respecto a las medidas de asesoramiento en los préstamos, dado que la transparencia es un elemento inherente a la validez de los contratos, ya que la transparencia es obligación de los bancos y este término es previo a la contratación, a fin de que el cliente tenga argumentos suficientes para elegir la modalidad a contratar. Y así se recoge que:

Contratos preexistentes. 

Respecto a la transitoriedad de la Ley se recoge en la DT 1ª que:

1. Esta ley no será de aplicación a los contratos de crédito o préstamo inmobiliario suscritos con anterioridad a su entrada en vigor. No obstante, las previsiones de esta ley resultarán de aplicación a aquellos contratos objeto de novación o de subrogación desde el momento en que ésta produce efectos.  2. Las previsiones del artículo 13 (es decir, todo lo referente al reembolso anticipado antes expuesto) se aplicarán también a los contratos de préstamo o crédito inmobiliario suscritos con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley.

Por D. Vicente Magro Servet

Magistrado de la Audiencia Provincial de Madrid