Domínguez Lobato Abogados Bufete de abogados en Jerez de la Frontera, Sanlúcar de Barrameda y Madrid
Dueña de una casa en la que no puede entrar
Qué significa esa frase de la sentencia de divorcio, por qué no basta con pedir la venta de la vivienda y cómo se fuerza la liquidación aunque la otra parte no quiera.
Hace unos días nos consultó una señora con una sentencia de divorcio en la mano y las llaves de su casa en el bolso, unas llaves que ya no le sirven para nada.
Llevaba toda la vida casada. No había hijos menores. La vivienda familiar se compró durante el matrimonio y es de los dos. Pero la sentencia atribuyó su uso al exmarido, por considerarlo el cónyuge más necesitado de protección, y a ella le dio dos meses para salir.
Recurrió, y aun así tuvo que irse: la otra parte pidió la ejecución provisional y el juzgado fijó fecha de lanzamiento.
Hoy vive de prestado en casa de un familiar y sigue pagando su parte de la hipoteca de una casa en la que vive otro.
Su idea era enviar un burofax a su exmarido exigiéndole la venta de la vivienda. La entendemos. Pero no es el camino. La salida está escrita en su propia sentencia, en siete palabras: «hasta la efectiva liquidación de la sociedad conyugal».
Muchas personas están en una situación parecida. Por eso conviene explicarlo con calma.
Por qué tuvo que salir aunque había recurrido
Es lo primero que sorprende, y conviene saberlo antes de que ocurra. En los procesos de familia, recurrir la sentencia no detiene sus medidas. Lo dice el artículo 774.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: los recursos que se interpongan contra la sentencia «no suspenderán la eficacia de las medidas que se hubieren acordado en ésta».
El uso de la vivienda es una de esas medidas. Quien la obtiene puede pedir que se ejecute de inmediato, mientras el recurso se resuelve, y el juzgado concede entonces un mes para desalojar y señala día y hora para el lanzamiento. El recurso puede ganarse meses después, pero para entonces la mudanza ya está hecha.
Por qué le dieron la casa a él, si es de los dos
Cuando hay hijos menores, el uso de la vivienda familiar les corresponde a ellos y al progenitor con quien convivan. Cuando no los hay, la regla es otra. El artículo 96.2 del Código Civil permite atribuir el uso al cónyuge que no es titular de la vivienda «por el tiempo que prudencialmente se fije», siempre que las circunstancias lo aconsejen y su interés sea «el más necesitado de protección». En la práctica, los juzgados aplican también esta regla cuando la casa es de los dos.
Dos ideas se desprenden de ese texto:
- La primera es que, sin hijos menores, el juez compara la situación económica y personal de ambos, y el que esté peor puede quedarse en la casa aunque la mitad pertenezca al otro.
- La segunda es que ese uso tiene que ser temporal. Un uso indefinido de una vivienda común equivale, en la práctica, a vaciar de contenido la propiedad del otro cónyuge.
El Tribunal Supremo ha aceptado en ocasiones que el plazo sea, precisamente, «hasta que se proceda a la liquidación de la sociedad legal de gananciales».
Así lo recuerda, con cita de la sentencia 183/2017, de 14 de marzo, la reciente STS 907/2026, de 11 de junio. Pero en esa misma sentencia el Supremo advierte del riesgo de esa fórmula cuando nadie sabe cuánto va a durar la liquidación: deja la cuestión «temporalmente indeterminada con posibilidad de ser prolongada unilateralmente mediante el uso indebido del mecanismo de los recursos».
En aquel caso, la Sala sustituyó ese límite por un plazo de seis meses.
La lección práctica es doble. Si la sentencia todavía no es firme, el recurso es el momento de pedir un plazo cierto. Y si ya es firme, la frase «hasta la liquidación» deja de ser una condena y se convierte en una herramienta, porque el día en que se liquiden los gananciales se acaba ese uso.
La llave está en la liquidación
Quien vive en la casa no tiene ninguna prisa por liquidar. Cada mes que pasa sin liquidación es un mes más de uso exclusivo. Pero la liquidación no depende de su voluntad.
La Ley de Enjuiciamiento Civil regula un procedimiento específico para liquidar el régimen económico matrimonial cuando no hay acuerdo (artículos 806 a 811). Estas son sus claves:
- Es competente el mismo juzgado que conoció del divorcio (artículo 807).
- El inventario puede pedirse desde que se admite la demanda de divorcio (artículo 808.1). La liquidación propiamente dicha se pide una vez concluido el inventario y firme la resolución que declare disuelto el régimen económico (artículo 810.1).
- Quien lo pide aporta una propuesta de inventario: qué bienes y qué deudas son de la sociedad. Si el otro cónyuge no comparece sin causa justificada, «se le tendrá por conforme con la propuesta de inventario que efectúe el cónyuge que haya comparecido» (artículo 809.1). Si comparece y discute alguna partida, se celebra una vista y decide el juez (artículo 809.2).
- En la fase de liquidación ocurre lo mismo. Si no hay acuerdo sobre a quién se adjudica cada bien, se nombra un contador-partidor que hace las operaciones divisorias (artículo 810.5). En último término, si la casa no puede adjudicarse a uno compensando al otro, se vende.
Dicho de otro modo: negarse a negociar retrasa, pero no impide. Y lo que se obtiene al final es exactamente lo que interesa a quien se fue de casa. La vivienda se adjudica o se vende ya libre de ese uso, porque la propia sentencia lo ataba a la liquidación.
Por qué no basta con pedir la venta de la vivienda
Es la tentación natural: si la casa es de los dos, se pide que se divida o se venda, como en cualquier copropiedad.
Ese es el camino de la acción de división de la cosa común, del que nos ocupamos en otro artículo sobre la extinción de condominio tras el divorcio. Pero con una vivienda ganancial sin liquidar suele ser un error, por dos razones.
La primera es jurídica. Cuando se disuelve la sociedad de gananciales y todavía no se ha liquidado, los antiguos cónyuges no son copropietarios de cada bien por mitades, como en una comunidad ordinaria. Son titulares conjuntos de una masa entera de bienes y deudas. No tienen una cuota concreta sobre cada bien, sino una titularidad conjunta sobre el todo. Por eso, como regla, no se puede pedir la división de un bien suelto sin liquidar antes.
La STS 431/2024, de 1 de abril, admitió una excepción razonable: si solo queda un bien, nadie discute que sea ganancial y no hay reembolsos pendientes, no hace falta un procedimiento de liquidación, porque, dice la Sala, «no resulta necesario realizar una liquidación cuando solo hay un bien cuya naturaleza ganancial no se discute ni tampoco la existencia de reembolsos a favor de alguna de las partes». Ahora bien, en cuanto hay una hipoteca pagada por uno solo, cuentas, un coche u otra propiedad, ya no se cumple la excepción. Ese es el caso más frecuente.
La segunda razón es práctica. Una división de la cosa común no elimina el derecho de uso atribuido en el divorcio. El Supremo tiene declarado que ese uso es oponible a terceros, también a quien compra la vivienda en la subasta (STS 78/2012, de 27 de febrero). Una casa que se subasta con un ocupante con derecho a quedarse se vende muy por debajo de su valor. En cambio, la liquidación de gananciales, cuando el uso se fijó «hasta la liquidación», lo hace desaparecer.
La hipoteca y lo que pagas de tu bolsillo
Mientras dura la espera, la hipoteca sigue viva y el banco cobra a los dos, porque los dos firmaron el préstamo. Aquí conviene tener clara una doctrina asentada del Supremo: las cuotas de la hipoteca con la que se compró la vivienda familiar son una deuda de la sociedad de gananciales, no una carga del matrimonio (sentencia 188/2011, de 28 de marzo, recordada en la STS 1157/2025, de 17 de julio). Se pagan por mitad, con independencia de quién viva en la casa.
Quien paga más de lo que le corresponde no pierde ese dinero. El Código Civil reconoce al cónyuge que ha puesto bienes propios para pagar deudas de la sociedad el derecho a ser reintegrado (artículo 1364), e integra en el pasivo de la liquidación «el importe actualizado de las cantidades que, habiendo sido pagadas por uno solo de los cónyuges, fueran de cargo de la sociedad» (artículo 1398.3.ª). Lo mismo cabe decir del impuesto sobre bienes inmuebles: el Supremo ha recordado que corresponde al propietario, no a quien usa la vivienda, salvo que la sentencia de divorcio diga otra cosa (STS 11/2025, de 7 de enero). Si la casa es de los dos, el impuesto también lo es.
Por eso el consejo es sencillo y muy rentable: guarde todos los justificantes. Cada recibo de hipoteca, de IBI o de seguro que haya pagado desde el divorcio es dinero que se le debe y que se reclama dentro de la liquidación.
¿Hay que intentar negociar antes de acudir al juzgado?
Desde abril de 2025, con carácter general, sí. La Ley Orgánica 1/2025 exige acreditar un intento previo de negociación para presentar la mayoría de las demandas civiles, incluidos los procesos especiales de familia (artículo 5). Ese requisito se cumple con algo tan sencillo como una propuesta de liquidación enviada por escrito entre abogados. No es un trámite inútil: una buena propuesta, con números y alternativas (adjudicar la casa a uno compensando al otro, o venderla a un tercero y repartir), a veces desbloquea lo que parecía imposible.
Hay una excepción que conviene conocer. Cuando en el asunto concurre violencia de género, el procedimiento corresponde a la Sección de Violencia sobre la Mujer, y la ley es tajante:
«En todos estos casos está vedada la utilización de los medios adecuados de solución de controversias» (artículo 89.9 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, en la redacción dada por la propia Ley Orgánica 1/2025).
Quien está en esa situación no tiene que intentar negociar con su agresor antes de pedir la liquidación, y puede solicitar al juzgado que adopte las medidas necesarias para que no tenga que coincidir con él.
Una nota sobre impuestos
Las adjudicaciones de bienes que se hacen a los cónyuges al disolver la sociedad de gananciales, en pago de su haber, están exentas del impuesto de transmisiones (artículo 45.I.B.3 del texto refundido del impuesto). Si uno se queda la casa y compensa al otro con dinero porque recibe más de lo que le toca, el tratamiento fiscal del exceso tiene matices, que explicamos con detalle en el artículo sobre la extinción de condominio tras el divorcio. Conviene hacer los números antes de firmar.
Hoja de ruta: lo que haríamos en un caso así
- Pedir una nota simple de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Confirma si es ganancial y qué cargas tiene. Si se compró antes de casarse, el planteamiento cambia por completo.
- Obtener el certificado de firmeza de la sentencia de divorcio.
- Hacer la lista completa de bienes y deudas comunes: la vivienda, la hipoteca, las cuentas, los vehículos y cualquier otra propiedad, distinguiendo lo que procede de herencias o donaciones, que es privativo.
- Reunir los justificantes de todo lo pagado de su bolsillo desde la disolución.
- Encargar una tasación de la vivienda, para llegar al inventario y a la liquidación con un valor propio y defendible.
- Enviar una propuesta de liquidación al letrado de la otra parte, salvo en los casos de violencia de género, en los que no es necesaria.
- Presentar la solicitud de formación de inventario ante el juzgado que llevó el divorcio.
Cinco errores que alargan la espera
- Enviar un burofax pidiendo la venta de la cosa común cuando la sociedad de gananciales no está liquidada.
- Dejar de pagar la hipoteca por despecho. El banco no distingue entre excónyuges y las consecuencias del impago las sufren los dos.
- No guardar los recibos de lo pagado desde el divorcio.
- Esperar a que la otra parte tome la iniciativa. Quien disfruta del uso no tiene ningún incentivo para hacerlo.
- Dar por perdida la casa porque la sentencia se la atribuyó al otro. El uso no es la propiedad, y el uso atado a la liquidación tiene fecha de caducidad: la que usted decida ponerle al pedir la liquidación.
La llave que sí sirve
La señora que nos consultó tenía razón en una cosa: la casa también es suya. Lo que le faltaba era saber por dónde se entra. No es por la puerta de la división de la cosa común, ni por la de un burofax que la otra parte puede ignorar. Es por la liquidación de la sociedad de gananciales, que la ley permite instar aunque el otro no quiera y que, en su caso, pone fin al uso exclusivo de la vivienda.
Las llaves del bolso no abren la puerta. La sentencia, leída con atención, sí.
Fdo.: Domínguez-Lobato, Eduardo
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