La casa de soltero

¿Qué ocurre cuando uno de los cónyuges compra un piso mediante préstamo hipotecario, antes de casarse? ¿Es bien privativo o ganancial?

Lo que dice nuestro Código, y lo que parece decir

El artículo 1357 del Código Civil empieza con una regla de aspecto rotundo:

«Los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad tendrán siempre carácter privativo, aun cuando la totalidad o parte del precio aplazado se satisfaga con dinero ganancial.»

«Siempre». La palabra está en la ley. Quien compró antes de casarse, compró para sí, y el hecho de que después el matrimonio pague las cuotas no le quita ni le añade nada a la titularidad: la sociedad de gananciales tendrá, en su caso, un derecho de reembolso —actualizado al tiempo de la liquidación, por el artículo 1358—, pero no será dueña de nada.

Y entonces viene el segundo párrafo, que son quince palabras y le da la vuelta a todo:

«Se exceptúan la vivienda y ajuar familiares, respecto de los cuales se aplicará el artículo 1354.»

El artículo 1354 dice esto:

«Los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas.»

Léase despacio lo que acaba de ocurrir. Para cualquier bien —un local, un coche, unas acciones compradas a plazos antes de la boda— la regla es la privatividad con reembolso. Para la vivienda familiar, no: la sociedad de gananciales se convierte en copropietaria, en una cuota proporcional a lo que pagó. Nuestro legislador decidió que el techo bajo el que vive una familia no es un bien más, y le dio a esa intuición la forma jurídica más fuerte que existe: un derecho real.

«La regla presupone que la vivienda se revaloriza más que el dinero empleado en su adquisición y, dando por supuesto que la vivienda es una inversión, se establece que si la sociedad facilitó su adquisición, debe participar en ese mayor beneficio.»

No lo digo yo: lo dice el Tribunal Supremo, y es la clave de todo lo que viene después.

Y no olvidemos este particular, conviene subrayar la condición, porque en la práctica es donde se pierden los pleitos: la excepción solo alcanza a la vivienda y el ajuar familiares. Si el piso que se compró soltero nunca llegó a ser el domicilio de la familia, o dejó de serlo antes de que empezaran los pagos gananciales, volvemos al primer párrafo y a un simple reembolso. La plaza de garaje comprada aparte, el trastero, la casa de la playa: no. Solo la casa donde se vive. Es una de las cuestiones que con más frecuencia se plantean en nuestra práctica de Derecho de familia y liquidación de gananciales.

Casi nadie compra a plazos; casi todo el mundo firma una hipoteca

Aquí aparece el problema que ha ocupado a nuestros tribunales durante casi cuarenta años. El artículo 1357 habla de «bienes comprados a plazos» y de «precio aplazado». Pero eso, en la España de las últimas décadas, casi no existe. Lo que existe es otra cosa:

• Se acude al notario, se firma la compraventa, se paga el precio entero en ese mismo acto con el dinero de un préstamo hipotecario, y el que queda aplazado no es el precio —que ya está cobrado— sino la devolución del préstamo al banco.

Formalmente, no hay precio aplazado. Formalmente, la compraventa se consumó estando soltero y lo que se paga después es una deuda personal del comprador. Formalmente, pues, la casa sería privativa y el matrimonio solo tendría un crédito.

El Tribunal Supremo no aceptó ese formalismo. La sentencia 465/2016, de 7 de julio, de la Sala Primera (recurso 2267/2014, ponente el Excmo. Sr. D. Eduardo Baena Ruiz), equiparó las amortizaciones del préstamo hipotecario satisfechas constante matrimonio al pago aplazado del precio, a los efectos de aplicar los artículos 1357.II y 1354.

Es decir: si el dinero ganancial va a pagar la casa, da igual que el papel diga «hipoteca» en lugar de «plazos». La sociedad se hace copropietaria en esa proporción.

La doctrina se ha ido consolidando desde entonces —entre otras, en la sentencia 619/2024, de 8 de mayo (recurso 3762/2019, ponente la Excma. Sra. D.ª M.ª Ángeles Parra Lucán)— hasta llegar al último eslabón, que es de hace unos meses.

Marzo de 2026: hasta el préstamo personal

La sentencia 377/2026, de 10 de marzo, dictada por el Pleno de la Sala Primera (recurso 6333/2023, ponente la Excma. Sra. D.ª M.ª Ángeles Parra Lucán; ROJ: STS 1095/2026, ECLI:ES:TS:2026:1095), llevó la regla hasta su último extremo. El marido había comprado el piso en diciembre de 1986, siendo soltero: pagó una parte al contado, otra con un préstamo personal de dos millones de pesetas concedido ocho días antes por una caja de ahorros —ni siquiera hipotecario, y sin que en la póliza constara que el dinero fuese para la vivienda—, y dejó otra parte aplazada a la propia vendedora. Se casó dieciséis meses después, en abril de 1988, y allí vivió la familia hasta la separación. Las cuotas siguieron pagándose ya casado, con dinero ganancial, desde una libreta de la que él era cotitular con sus padres.

El recurrente sostenía que un préstamo personal no es una compraventa a plazos y que la doctrina de la sala, construida sobre la hipoteca, no podía extrapolarse a un crédito sin vinculación documental alguna con la compra. El Pleno lo rechazó, y con un argumento de pura eficacia: da igual que el crédito sea personal o hipotecario, porque en los dos casos el obligado frente al prestamista es el mismo y en los dos casos las cuotas satisfechas con dinero ganancial son de cargo de la sociedad por el artículo 1362.3.ª; y si en lugar de la cuota del artículo 1354 se le diera a la sociedad el simple reembolso del 1358, esta se quedaría con un crédito sin garantía que «difícilmente podría hacerse efectivo por el cónyuge titular de la vivienda sin venderla o pedir un préstamo».

Merece la pena ver además cómo se llegó al porcentaje, porque encierra una lección aparte. La Audiencia había declarado ganancial el 56,35 % de la vivienda, que es la proporción del precio satisfecha durante el matrimonio. El Supremo la corrigió: como los pagos salían de una libreta cotitulada con los padres del marido, la presunción de ganancialidad del artículo 1361 no alcanza al saldo entero —rige entre cónyuges, no frente a terceros cotitulares—, y a falta de prueba ha de presumirse que a cada titular corresponde una parte igual. Solo un tercio de aquel 56,35 %, por tanto, podía reputarse ganancial: la vivienda quedó ganancial en un 18,78 %.

La línea es clara y merece decirse sin rodeos: lo que el Tribunal Supremo protege no es la forma del contrato, sino el destino del bien y el origen del dinero. Si el esfuerzo económico común sirvió para pagar la casa de la familia, la casa de la familia es, en esa medida, común. Todo lo demás es ingeniería documental. Ya tratamos en su día el problema general de la consideración de los bienes privativos y gananciales al disolverse el matrimonio.

El problema del tanto por ciento

Sentada la copropiedad, queda lo difícil: ¿qué porcentaje?

La regla del artículo 1354 es «en proporción al valor de las aportaciones respectivas». En la práctica se traduce en una fracción cuyo denominador es el coste total de adquisición y cuyo numerador es lo aportado por cada masa. Y ahí surge la discusión que todavía divide a nuestras Audiencias: ¿qué se computa como aportación ganancial? ¿Solo el capital amortizado, o también los intereses pagados al banco durante esos años?

La cuestión no es menor. Hay un caso californiano en el que once años de cuotas solo habían reducido el capital en poco más de un diez por ciento del precio; el resto se lo había llevado el interés. Si se computa únicamente el capital, la cuota común es modesta. Si se computan los intereses, los impuestos y el seguro, puede duplicarse o triplicarse.

El Tribunal Supremo de California zanjó ese punto con un razonamiento elegante: los intereses, los impuestos y las primas de seguro no aumentan el valor patrimonial de la casa, no son inversión sino coste de disponer del dinero, y por eso quedan fuera del cálculo. Entre nosotros no hay todavía una doctrina de la Sala Primera que lo diga con esa claridad, y las Audiencias resuelven en ambos sentidos. Quien litigue sobre esto haría bien en llevar el argumento preparado, porque es donde se juega la mitad del asunto.

Y no es una laguna que vaya a cerrarse por descuido. El propio Pleno, en la sentencia de marzo de 2026, advirtió expresamente que la cuestión no había sido discutida por las partes y que, por tanto, no la resolvía: si para determinar la proporción hay que tomar en consideración «solo las cantidades netas destinadas a la satisfacción del precio de compra o si deben computarse también los intereses y gastos asociados a la adquisición» sigue siendo, hoy, una pregunta abierta.

Un detalle más, y es el que suele sorprender al cliente: la cuota se fija en porcentaje, no en euros. Una vez determinado que la sociedad es dueña del 18,78 por ciento, ese 18,78 por ciento se proyecta sobre el valor de la casa hoy, no sobre lo que costó. La plusvalía se reparte con el bien. Eso es exactamente lo que distingue una cuota de un crédito, y es lo que vamos a ver que casi nadie más hace.

Lo que se gana y lo que cuesta

Que la sociedad de gananciales sea copropietaria tiene una consecuencia práctica que conviene anticipar: al liquidar, no basta con hacer una cuenta. Hay una comunidad ordinaria sobre el inmueble entre el cónyuge titular y la masa común, y esa comunidad hay que deshacerla: adjudicando la casa a uno con compensación al otro, o vendiéndola. Un crédito se paga; una cuota hay que repartirla.

Nuestro sistema, por tanto, compra justicia material al precio de complejidad procesal. Merece la pena preguntarse si otros ordenamientos han encontrado un cambio mejor.

Cinco maneras de responder a la misma pregunta

Inglaterra: ninguna regla, y sin embargo la misma intuición

Inglaterra y Gales no tienen régimen económico matrimonial. No hay gananciales, no hay separación, no hay nada: hay una discrecionalidad judicial amplísima, regulada en la sección 25 de la Matrimonial Causes Act 1973, que ordena al juez atender a un catálogo de circunstancias y repartir lo que le parezca justo. Nuestro debate sobre el artículo 1357.II, allí, sencillamente no se plantea: no hay precepto que interpretar.

Y sin embargo el resultado se parece. En Miller v Miller; McFarlane v McFarlane [2006] UKHL 24, Lord Nicholls of Birkenhead escribió, en el párrafo 22, una frase que podría servir de exposición de motivos a nuestro artículo 1357.II:

«The parties’ matrimonial home, even if this was brought into the marriage at the outset by one of the parties, usually has a central place in any marriage. So it should normally be treated as matrimonial property for this purpose.»

La vivienda familiar de las partes, aunque uno de ellos la aportara al matrimonio desde el principio, ocupa normalmente un lugar central en cualquier matrimonio. Por eso debe tratarse normalmente como bien matrimonial a estos efectos.

Es la misma idea que la nuestra, dicha sin código y sin porcentaje. Y sigue viva: el Tribunal Supremo del Reino Unido, en Standish v Standish [2025] UKSC 26, de 2 de julio de 2025, ha apretado considerablemente las tuercas a la llamada matrimonialisation —la conversión de bienes no matrimoniales en matrimoniales— exigiendo que las partes hayan tratado el bien como compartido a lo largo del tiempo, y negando que baste una transmisión formal hecha por razones fiscales. Pero al hacerlo ha dejado a salvo el pasaje de Lord Nicholls sobre la vivienda familiar. Incluso en el sistema más restrictivo de los últimos veinte años, la casa donde vive la familia sigue siendo un bien distinto de los demás.

Francia: un crédito que sube con la casa

Francia parte de donde partimos nosotros: la communauté réduite aux acquêts. El inmueble comprado antes de casarse es propre por el artículo 1405 del Code civil, y la destinación como vivienda familiar no cambia la titularidad —el artículo 215, párrafo tercero, protege la vivienda impidiendo disponer de ella sin el consentimiento del otro, que es protección de gestión, no de propiedad—.

Cuando la comunidad paga las cuotas del préstamo, el artículo 1437 le concede una récompense, un derecho de crédito. Lo interesante es cómo se calcula. El artículo 1469, párrafo tercero, dispone que la récompense no puede ser inferior al profit subsistant cuando el dinero sirvió para adquirir, conservar o mejorar un bien que sigue en el patrimonio del deudor. Traducido: el crédito no es el nominal de lo pagado, sino una fracción del valor actual del inmueble, en proporción a lo que la comunidad financió. La Cour de cassation lo ha aplicado a este mismo supuesto —bien propio adquirido antes del matrimonio con préstamo amortizado en parte por la comunidad— en su sentencia de la Primera Sala Civil de 12 de junio de 2025 (pourvoi n.º 24-12.552).

El resultado económico se parece mucho al español; la naturaleza jurídica, nada. Allí la comunidad participa en la plusvalía sin ser dueña de un metro cuadrado: la casa se adjudica entera a su titular y lo que queda es una cifra. Ni comunidad ordinaria, ni división de cosa común, ni pleito de adjudicación.

Italia: el nominal, y nada más

Italia es el polo opuesto. El artículo 179, letra a), del Codice civile declara bene personale aquello de lo que el cónyuge era propietario antes del matrimonio, y lo hace sin excepción alguna: no hay en el Codice nada equivalente a nuestro segundo párrafo del 1357. Que la casa sea la vivienda familiar es, a estos efectos, irrelevante; la protección de la casa familiare llega por otra vía —la asignación en la crisis matrimonial, artículo 337-sexies—, y es un derecho de goce, no de propiedad.

El dinero común empleado en pagar el mutuo genera únicamente el reembolso del artículo 192, exigible al disolverse la comunión. Y ese reembolso, al ser deuda de dinero y no de valor, se rige por el principio nominalista: se recupera lo que se puso, no lo que vale hoy lo que se compró con ello. El cónyuge no titular queda fuera de la revalorización.

Alemania: la mitad de la diferencia, descontada la inflación

Alemania resuelve el problema desde mucho más atrás, porque en su régimen legal —la Zugewinngemeinschaft— sencillamente no hay masa común. El parágrafo 1363, apartado segundo, del BGB lo dice con una claridad admirable: el patrimonio de cada cónyuge no se convierte en patrimonio común, tampoco el que adquiera después de casarse; lo que se compensa, al terminar el régimen, es la ganancia.

La mecánica es aritmética pura. Se calcula lo que cada uno tenía al empezar y lo que tiene al acabar; la diferencia es su Zugewinn; y quien más ganó debe al otro la mitad del exceso, como crédito dinerario. La vivienda entra en esa cuenta por su valor, con deducción de la deuda pendiente en cada momento: amortizar el préstamo durante el matrimonio aumenta el patrimonio final del titular y, por tanto, engorda su ganancia.

Hay pues un exquisito refinamiento que en España no tenemos y que da envidia. Como el BGB es nominalista, la mera inflación produciría ganancias ficticias, y el Bundesgerichtshof lo corrigió por vía pretoriana en su sentencia de 14 de noviembre de 1973 (IV ZR 147/72, BGHZ 61, 385): el patrimonio inicial se actualiza por el índice de precios antes de comparar. Solo se reparte, así, el incremento real de valor. La plusvalía puramente monetaria se queda con quien ya era dueño.

California: nuestra propia respuesta, en inglés

Volvamos a California. En In re Marriage of Moore (28 Cal. 3d 366, 1980) el Tribunal Supremo de California estableció que la comunidad adquiere un pro tanto community property interest —una cuota de propiedad, no un crédito— en proporción a la reducción del capital que financió, y que participa en la revalorización con esa misma cuota. Dos años después, en In re Marriage of Marsden (130 Cal. App. 3d 426, 1982), el tribunal de apelación afinó la fórmula: la revalorización anterior al matrimonio se atribuye íntegramente al patrimonio privativo, de modo que el porcentaje común se calcula tomando el valor de la casa al casarse, no el precio de compra.

Es, con otro vocabulario, nuestro artículo 1354 y la discusión que todavía tenemos pendiente sobre el denominador de la fracción.

La coincidencia no es un azar ni un préstamo intelectual reciente. Nueve estados de la Unión —California, Texas, Nuevo México, Arizona, Nevada, Idaho, Washington, Luisiana y Wisconsin— tienen régimen de community property, y en el oeste eso procede directamente del sistema ganancial mexicano, que a su vez procede del castellano. Cuando en 1849 la convención constitucional de California decidió conservar el régimen que ya se aplicaba en el territorio en lugar de adoptar el common law inglés, lo que conservó fue nuestro derecho de gananciales. Los jueces californianos que en 1980 discutían el reparto de una casa comprada de soltera en Menlo Park estaban aplicando, sin saberlo del todo, la misma tradición jurídica que Baena Ruiz aplicó en 2016 y Parra Lucán en 2026.

Lo que enseña la comparación

Cinco ordenamientos, tres respuestas distintas y una intuición común.

La intuición común es que la casa donde vive la familia no es un bien como los demás. Eso lo dicen todos, de un modo u otro: España con un derecho real, Inglaterra con una frase de Lord Nicholls, Francia y Alemania con normas de protección de la disposición, Italia con la asignación en la crisis.

Las respuestas divergen en lo que parece técnico y resulta decisivo: qué se le da al patrimonio que pagó. España y California le dan propiedad. Francia le da un crédito indexado a la plusvalía. Italia, un crédito nominal. Alemania, una compensación dineraria depurada de inflación. Inglaterra no le da nada previsible: le da un juez.

Y aquí está lo que a mí me parece más digno de pensarse. Nuestra solución es la más generosa con el esfuerzo común y la más incómoda de ejecutar: convierte cada liquidación de gananciales en una posible división de cosa común, con su tasación, su adjudicación y su pleito. La francesa consigue casi el mismo resultado económico con una fracción y un número, sin tocar la titularidad. Puede que la nuestra sea más justa; desde luego es más cara.

Lo que ninguno de los cinco hace es lo que el cliente suele dar por supuesto cuando entra por la puerta: que la casa, por haberse comprado antes de la boda, es enteramente suya y no hay más que hablar.

Eso no es verdad en España, no lo es en California, no lo es en Francia, no lo es en Alemania y probablemente tampoco en Inglaterra. Solo lo es —y con matices— en Italia.

EL CONTRASTE. Todos los ordenamientos intuyen que la casa donde vive la familia no es un bien más; solo España y sus herederos jurídicos —las Californias del community property— convierten esa intuición en propiedad. Francia da un crédito que sube con la casa; Italia, uno que no sube; Alemania, la mitad de la ganancia descontada la inflación; Inglaterra, un juez. Nuestra solución es la más justa con el esfuerzo común y la más cara de ejecutar.

Si esto le afecta

Cuatro advertencias prácticas, que valen tanto para quien compró como para quien pagó.

Guarde los papeles. La escritura de compraventa, la de préstamo, el cuadro de amortización y los extractos de la cuenta desde la que se pagaron las cuotas. La cuota del artículo 1354 se prueba con aritmética, y sin documentos no hay aritmética: la carga de acreditar el carácter privativo pesa sobre quien lo alega, frente a la presunción de ganancialidad del artículo 1361.

Sepa que se puede pactar. El artículo 1355 permite a los cónyuges atribuir de común acuerdo carácter ganancial a los bienes que adquieran, y las capitulaciones matrimoniales, antes o después de casarse, siguen siendo el instrumento más eficaz y menos utilizado del Derecho de familia español. Un párrafo en una escritura ahorra un procedimiento de diez años.

No confunda la vivienda familiar con el resto. La excepción del artículo 1357.II es exactamente eso, una excepción: alcanza a la vivienda y al ajuar familiares y no a los demás bienes comprados antes del matrimonio, que siguen siendo privativos con un simple derecho de reembolso actualizado del artículo 1358.

Y puede dejarlo escrito en el Registro. El artículo 91, apartados 2 y 3, del Reglamento Hipotecario permite hacer constar por nota marginal, con el consentimiento de ambos cónyuges, la cuota indivisa ganancial de la vivienda familiar. El Tribunal Supremo aclara que esa nota no es requisito para que la regla se aplique al liquidar; pero conviene saber que existe, porque en el asunto que acabamos de ver mediaron cuarenta años entre la escritura de compraventa y el porcentaje: se compró en diciembre de 1986, el divorcio fue en 1994, el inventario se pidió en 2019 y el Pleno resolvió en 2026.

Fdo.: Domínguez-Lobato, Eduardo

Segunda entrada de la serie Derecho comparado. La primera fue «El deudor honesto pero desafortunado», sobre el fresh start norteamericano y nuestra exoneración del pasivo insatisfecho.

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