Domínguez Lobato Abogados Bufete de abogados en Jerez de la Frontera, Sanlúcar de Barrameda y Madrid
El Juzgado de Primera Instancia nº3 de Barakaldo ha prohibido a un propietario instar desahucio y reclamar rentas impagadas por un local arrendado y cerrado por la crisis del COVID.
En un auto de medidas cautelares inadudita parte (disponible aquí), el juez ha aceptado la solicitud del arrendatario al frente del negocio.
Alegó ante el juez que no podía seguir pagando el alquiler, ya que el Centro Comercial que albergaba el local cerró, lo que hacía que el alquiler perdiese su sentido, expuso.
El auto acepta (de forma provisional) que hay cambios imprevisibles y sustanciales de la circunstancias alrededor del contrato que efectivamente lo desvirtúan, lo que provoca un aumento injusto de los costes para el arrendatario.
Así, el juez acuerda la suspensión temporal, durante la tramitación del proceso, de las garantías por aquella prestadas en favor de la arrendadora, con prohibición de su ejecución, así como la prohibición de interponer acción de desahucio o reclamación por impago de rentas durante la tramitación del procedimiento, estableciendo un periodo de carencia en el pago de la renta durante la vigencia del Estado de Alarma, así como para el supuesto de nuevo rebrote.
Asimismo, fija una renta de alquiler provisional variable en relación porcentual directa con las ventas de la actora y una disminución o reducción del 50% en la totalidad de los gastos y contribuciones relacionadas con el Centro Comercial donde se ubica el negocio de la actora.
Todo ello en aplicación de la cláusula » rebus sic stantibus» pues, a consecuencia de la actual situación de emergencia sanitaria debido al COVID 19 y de la declaración del Estado de Alarma, la arrendataria se ha visto obligada a cerrar la actividad principal del local arrendado.
Imprevisible y ajeno a la parte perjudicada
Para la magistrada concurren los requisitos jurisprudencialmente exigidos de imprevisibilidad y causalidad, sin culpa alguna del obligado, para que sea admisible aplicar la referida cláusula.
Así, se ha producido un cambio imprevisible en las circunstancias que se tuvieron en cuenta al contratar por cuanto tanto la epidemia, como sus consecuencias directas, como son las restricciones impuestas por el Gobierno por el Estado de Alarma, tienen este carácter imprevisto. No estamos ante un simple cambio de criterio del legislador, sino ante una respuesta ante un hecho objetivamente imprevisible e insólito como es la pandemia.
En segundo lugar, también existe una causalidad directa entre esta circunstancia imprevisible y su incidencia económica en la relación contractual.
En tercer lugar, se califica la alteración producida como sustancial pues es evidente que aumenta extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes contratantes, debiendo tenerse en cuenta que este carácter sustancial no implica total imposibilidad. Señala el Auto que en muchos contratos la pandemia puede producir una alteración tan grave que rompa el equilibrio contractual, bien por ser mucho más oneroso el cumplimiento para una parte, o bien porque se ha producido un «envilecimiento» o extraordinaria pérdida de valor de lo recibido.
Por lo que respecta a los efectos de la aplicación de la cláusula «rebus sic stantibus» y la conservación del contrato, la magistrada considera proporcionadas las medidas cautelares solicitadas, pues se produce una alteración de la conmutatividad en los términos del contrato que, sin exigir la resolución, justifican la modificación de la contraprestación.
Por último, el Auto puntualiza que el cierre como consecuencia de una pandemia cae fuera del ámbito de control del propietario respecto de su inmueble y del arrendatario respecto del riesgo empresarial. No es algo inherente al inmueble (como su titularidad o conservación), ni tampoco un riesgo empresarial propiamente dicho pues es ajeno al desarrollo ordinario del negocio. Y es precisamente esta imposibilidad de asignar el riesgo a ninguna de las partes lo que lleva a aplicar la cláusula «rebus sic stantibus».
