Domínguez Lobato Abogados Bufete de abogados en Jerez de la Frontera, Sanlúcar de Barrameda y Madrid
Un Juzgado de Primera Instancia de Madrid ha dictado un Auto estimando la solicitud de medidas cautelares de la parte arrendataria de un local destinado a ocio nocturno y acordando suspender el pago del alquiler en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, por estar el mismo cerrado a consecuencia de la actual situación de emergencia sanitaria debido a la COVID 19.
Asimismo, acuerda que solo se abone el 50% del importe de la renta cuando pueda reabrir, tomando como referencia para su cálculo la renta de la última factura antes de la pandemia.
En el auto (disponible en este enlace), el magistrado considera que la actual crisis sanitaria y su extensión al ámbito económico del país alteran de forma sustancial y extraordinaria las condiciones del contrato.
Contexto del caso
El local cerró en marzo a consecuencia de la prohibición de la apertura de los establecimientos o reducción drástica de horarios de apertura o de aforos en los negocios como consecuencia de la declaración del estado de alarma por el COVID-19 y desde entonces no ha vuelto abrir. Ello impide a la arrendataria poder pagar la totalidad del alquiler.
Para el Juez estamos ante una sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles que causa una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes por cuanto el negocio se encuentra ante una facturación igual a cero durante los meses en los que se prohibió la apertura de estos locales y también durante aquellos otros en los que se adoptó la decisión de no reabrir para evitar mayores pérdidas económicas.
La aplicación de la cláusula rebus sic stantibus requiere que se valoren las consecuencias de este cambio de circunstancias, en el plano causal del contrato celebrado, teniendo en cuenta la naturaleza y tipicidad de este, y, sobre todo, la incidencia del cambio en la base del negocio como expresión del sentido económico que informó el contrato. Ha de tenerse en cuenta que su finalidad es permitir que el negocio pueda superar el bache económico vivido y que el contrato de arrendamiento pueda cumplir con la duración que se le concedió.
El magistrado afirma que «sin perjuicio de lo que resulte probado en el acto del juicio del procedimiento principal en relación con la concreta repercusión a la sala de fiestas, existen indicios bastante claros de que la situación económica tras la irrupción del coronavirus constituye un acontecimiento de carácter excepcional que puede tener graves consecuencias económicas, máxime teniendo en cuenta el tratamiento especialmente riguroso que se ha dado a este tipo de negocios, porque por su propia dinámica habitual conllevan un mayor riesgo de contagio».
Evitar más quebranto para el arrendatario
Por otra parte, señala que adicionar la medida cautelar al mantenimiento del 85% del aforo, cuyos efectos no es impensable que hayan de prolongarse más allá del presente año 2020, es desproporcionado con la propia tutela judicial interesada en el pleito principal.
Por ello, dado que si bien es precisa la adopción de una tutela cautelar que no vuelva meramente ilusorio el pronunciamiento sobre el pleito principal en el futuro, también lo es que se ha de tratar de no causar más quebranto que el que sea estrictamente necesario para ese fin, la sentencia acuerda reducir en un 50% la renta que venía abonando la arrendataria a los arrendadores antes de la pandemia, tomando como referencia para su cálculo la renta de la última factura antes de la pandemia, esto es, febrero de 2020, teniendo efectos dicha medida desde que esté permitida la reapertura. Hasta ese momento, y mientras no pueda abrir, se le permite no pagar.
