Si tienes hipoteca, ¿ cómo te afecta la nueva «ley hipotecaria» ?

La nueva ley hipotecaria en vigor es una normativa que incorpora las directivas europeas en materia de protección al consumidor e incluye varios aspectos beneficiosos para el cliente.

La nueva normativa afectará a las hipotecas que se firmen desde su entrada en vigor, si bien hay aspectos que también influirán a aquellos que ya tienen un préstamo hipotecario contratado.

A las hipotecas firmadas con anterioridad al 16 de junio  se les aplicarán algunas medidas interesantes como el abaratamiento de la conversión de una hipoteca variable al tipo fijo y el endurecimiento de las condiciones para poder ejecutar la hipoteca en caso de impago. Y, además, podrán cambiar de banco sin que su entidad pueda impedírselo con una contraoferta.

Según el propio texto de la Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario, una de las medidas retroactivas es la que abarata la conversión de una hipoteca variable al tipo fijo. En caso de llevar a cabo esta operación a través de una novación o de una subrogación, el banco podrá aplicar una comisión de hasta el 0,15% del capital pendiente, que solo podrá cobrar si el contrato tiene tres años o menos de vida. Pasado ese periodo, este cambio no tendrá comisión.

Antes de la entrada en vigor de la ley, la comisión habitual por novación era del 0,5%, mientras que la de subrogación era de hasta el 0,5% los primeros cinco años y del 0,25% posteriormente. Por lo tanto, la aplicación de esta medida supondrá un ahorro para los actuales hipotecados que quieran pasarse al tipo fijo para pagar siempre la misma cuota aprovechándose de los tipos bajos ofrecidos por los bancos en el mercado actual.

El segundo artículo que se aplica con carácter retroactivo (en las hipotecas firmadas tanto antes como después de la entrada en vigor de la ley) es el que regula la aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado, que es el paso previo que dan los bancos para poder ejecutar la hipoteca y embargar la vivienda tras un impago reiterado.

La nueva normativa establece unos requisitos más duros para poder aplicar esta cláusula. Durante la primera mitad del plazo de la hipoteca, el impago debe exceder un 3% del capital otorgado o alcanzar un equivalente de 12 cuotas, mientras que en la segunda mitad, la demora debe ser de al menos el 7% del principal del préstamo o de un equivalente de 15 mensualidades.

Asimismo, la Ley  Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario obliga al prestamista a dar un mes al deudor para ponerse al día con los pagos pendientes antes de poder iniciar el proceso de ejecución. Los ya hipotecados, eso sí, pueden decidir entre acogerse a estas medidas o mantener el vencimiento anticipado establecido originalmente en su contrato si consideran que este les resulta más conveniente, aunque es algo poco probable.